Офисная недвижимость специфична своей концентрацией в пределах городской зоны. Так как офис любой компании – это лицо компании, и основная масса посетителей любой организации формирует свое мнение о ней в первую очередь по состоянию и местоположению офисных помещений, то несложно сделать вывод о том, что на стоимость офисных помещений влияет состояние помещения и его место расположения. Соответственно, офис дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться и если он лучше выглядит (дорогая отделка). Таким образом, оценка офисной недвижимости является необходимым условием в процессе выбора (покупки или продажи) офисных помещений.
Объекты офисной недвижимости
К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки и т.п.
Для классификации офисной недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система управления зданием, сервис и паркинг.
Оценка офисной недвижимости необходима:
- для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования. Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.
- для целей привлечения инвестиций. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.
- при страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.
- для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.
- для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.
- при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.
- для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.
- в случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.
- при совершении сделок купли продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.
- при передаче их в доверительное управление, проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости офисных помещений, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.
Документы необходимые для оценки офисной недвижимости:
1. Правоустанавливающие документы, на офисную недвижимость;
- Документы БТИ на объект;
- Данные о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (если есть);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается офисная недвижимость (собственность, аренда и др.);
- Справка о балансовой стоимости оцениваемой офисной недвижимости, справки о коммунальных платежах и налогах офисной недвижимости;
- Разрешение на перепланирование офисной недвижимости (если проводилось);
- В случае оформления земельных правоотношений — правоустанавливающие документы, на арендуемую землю.